El refugio del Valor

Hubo coincidencias y divergencias durante la Primera Convención de Desarrollos Inmobiliarios, que se realizó la semana pasada en la Rural con motivo de Batimat Expovivienda 2009, organizada por la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV). En el contexto de un mercado que exhibe signos evidentes de contracción. Se reafirmó que el ladrillo sigue siendo el mejor refugio para el ahorro, y que los precios de las propiedades no bajarán. Y, según los casos, se advirtieron diversos grados de optimismo o pesimismo sobre la evolución futura del mercado.
Al brindar un diagnóstico de la situación, Issel Kiperszmid, presidente de la desarrolladora Dypsa – que el año pasado finalizó la primera de las tres torres Rendir, en Puerto Madero - , admitió que en la actualidad existen grandes dificultades de financiamiento para iniciar nuevos emprendimientos, especialmente cuando son de gran volumen. “El apalancamiento a través de la preventa es un esquema que se está agotando; hoy pueden encarar proyectos ambiciosos sólo las empresas con capital propio”, aseguró Kiperszmid.
Agregó que si este déficit de financiación no es cubierto por el crédito hipotecario, el mercado se encaminará hacia una situación similar a la que existía en los años 80, “cuando el real estate era dominado por pequeños inversores que generaban productos más acotados para compradores exclusivamente al contado”. Incluso utilizó un neologismo que promete perdurar en el ambiente inmobiliario: “ochentización”.
El encargado de real estate de IRSA, Jorge Cruces, coincidió en parte con esta perspectiva, pero además opinó que, para dentro de dos años, la escasa cantidad de nuevos emprendimientos que se están iniciando en la actualidad dará por resultado un escenario con una demanda de inmuebles a estrenar considerablemente superior a la oferta. “La demanda está porque todavía hay mucho dinero en el colchón para volcar a los ladrillos” aseguró. De hecho, durante el debate se aventuró que existen en el país entre US$ 50 y 100 mil millones en ahorros.
Pero, aunque no necesariamente todo ese dinero se vaya a volcar al mercado inmobiliario, Cruces defendió al ladrillo como “un rubro que siempre se recuperó de las crisis, si se consideran los últimos 30 años”. De paso, esbozó un escenario alternativo a la “ochentización” del mercado: “En el contexto de la crisis actual ya no seduce en dólares, como en otras décadas, y en la clase media no abundan inversores sofisticados que compran acciones o bonos. Así que el ladrillo seguirá siendo la opción, como en los últimos años”, argumentó.
Según la propia experiencia de IRSA –agregó-, se verifica que los compradores de viviendas “prefieren privarse de otras cosas para poder pagar la cuota, ya sea de un crédito o un fideicomiso, y nadie quiere “rifar” lo que ya pagó”. Aunque son más conocidos por sus centros comerciales, en el rubro residencial IRSA está construyendo actualmente el complejo Horizons (60.000 m2 propios), en Vicente López, y tramita las aprobaciones para el mega emprendimiento Solares Santa María (70 hectáreas en la ex Ciudad Deportiva de Boca), una torre sobre el hipermercado Coto de Abasto y un complejo en Caballito.
En lo que prevaleció la unidad de criterio es en que los precios de los inmuebles no bajarán en el futuro cercano. En sintonía con su línea argumentativa, Cruces opinó que la combinación de una demanda insatisfecha y una oferta escasa ayudará a sostener los valores. En tanto, Kiperszmid pronosticó que el deterioro del dólar, que funciona como “unidad de cuenta” para los valores de las propiedades, hará que los precios en esa moneda no se desplomen. De algún modo, era lo que el público – en su mayoría desarrolladores – esperaba escuchar.


Propuestas de la AEV al plan de créditos.
El plan de créditos para la vivienda lanzado recientemente por el gobierno a través del Banco Hipotecario (cuyo principal accionista es IRSA), con fondos del ANSeS, mereció aprobación en general y algunos comentarios por parte de AEV, leídos a modo de aportes al término de la Convención.
Según se anunció, los préstamos serán en pesos y a plazos que llegarán a los 20 años, con tasas de interés fijas del 10 al 20% según la operación.
La AEV acuerda con ese plazo, que sugiere una alternativa para las cuotas. “Entendemos que no se quiera otorgar créditos con interés variable porque, según se dice, eso genera inflación e indexación.
Pero las tasas fijas se calculan como para anticiparse a la inflación futura, y eso hace que sean inevitablemente altas. Así, la cuota se vuelve inaccesible para el grueso de la población”, explica su titular, Fernando Esquerro. La AEV propone, en cambio, que haya una tasa fija del 5% y un saldo ajustable a la evolución oficial del salario.