¿Cuánto aumentaron por barrio los departamentos usados?

Los precios de los departamentos usados desaceleraron el ritmo de incremento que tuvieron en 2006, pero no detuvieron el alza. Así, el aumento promedio de un tres ambientes usado fue de 12,87 % en 2007, según informó Reporte Inmobiliario (RI).
La suba de precios varió según el barrio: el mayor aumento fue en Palermo, con 19,15%, y el menor en Villa Urquiza, con 4,65% interanual. En este último, el aumento fue mínimo porque hubo en oferta una importante cantidad de unidades a estrenar.
En el resto de los barrios, los aumentos estuvieron entre el 5 y el 19%, con los primeros lugares (después de Palermo) para Parque Avellaneda (19,05%), Constitución (18,59%), La Boca (18,23%) y Pompeya (16,44%).
Según el informe de RI, los precios de los usados aumentaron por una tendencia, ya evidenciada en las primeras semanas del año, de mayores incrementos en la parte más baja de las cotizaciones.
El director de RI, Germán Gómez Picasso, aseguró que este impulso en los valores bajos ocurrió porque los compradores, ante la falta de crédito, presionaron sobre las únicas unidades a su alcance: las más baratas.
Como resultado, dice el informe, ya resulta casi imposible encontrar un departamento usado por debajo de los u$s850 por m2, salvo en algunas torres de baja calidad (sobre todo en La Boca) y ubicaciones periféricas. Así, los precios quedaron en un rango de entre u$s830 y 2.400 dólares:

Suba natural
Gómez Picasso afirmó que esta suba que superó el 10% fue un "proceso natural", considerando que en 2006 había sido del 16% y el año anterior del 13 por ciento. La causa de esta tendencia, que viene desde 2003, es que las propiedades se posicionan como alternativa de inversión, tanto para quienes buscan hacer negocios como para quienes quieren una nueva vivienda.
En 2007, esto se potenció por las turbulencias de la crisis subprime, ya que los temblores financieros hicieron que los inversores apostaran a los inmuebles como refugio y desarmaran posiciones en activos financieros.
Sotelo resaltó el papel de "cobertura" que los ladrillos tienen para el inversor: "Son la opción más segura porque siempre serán del
propietario: nadie se lo puede poner en un corralito ni defaultear".
Quienes más buscaron el ladrillo, dijo Abatti, fueron "productores rurales con buenas cosechas, que ante la falta de inversiones financieras rentables optaron por las propiedades". Y, según Abatti, "también hubo muchos inversores extranjeros que apostaron a determinados barrios, como Recoleta y Puerto Madero".
Este perfil del comprador fue confirmado por el titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Carlos Sotelo: "La mayoría es gente que hace operaciones al contado y suele comprar unidades como inversión, por ejemplo para dárselas a sus hijos".
Esto explica, según Abatti, por qué crecieron los precios de las viviendas aunque hubo escasez de crédito: los impulsores fueron inversores con capital propio o gente del segmento ABC1, que pueden comprar al contado. El año pasado, estos dos actores hicieron más del 80% de las operaciones.

Otras causas
Otras causas de la suba de precios, afirmó Gómez Picasso, fue la suba de los costos de construcción, que aumentaron los precios de las viviendas a estrenar y, por arrastre, de los departamentos usados.
Entre ambos tipos de unidades, la diferencia de precios está entre 20 y 30 por ciento.
Por su parte, Sotelo destacó que la suba ocurrió porque existe "un fuerte déficit crónico de 2 millones de viviendas", que el crecimiento de la construcción no llega a satisfacer.
"Se habla de un boom inmobiliario, pero es poca la cantidad de unidades construidas respecto a otros países. Por ejemplo, Chile entrega 100.000 unidades anuales y México 700.000, mientras que Argentina apenas llega a las 20.000", aseguró Sotelo.
Por otro lado, destacó que los compradores fueron animados a invertir "por el procedimiento de desalojo abreviado que existe en Capital Federal y algunas provincias. Según dijo, "esto da mayor seguridad porque ahora en seis meses se puede desalojar al moroso, cuando antes tardaba años".

Unidades más vendidas
En este contexto, el tipo las unidades más vendidas dependieron de la zona. En los barrios de mayor poder adquisitivo, como Puerto Madero o Recoleta, las viviendas más demandadas fueron las superiores a 200 metros cuadrados.
Y fuera de esas zonas, las unidades más vendidas fueron los departamentos de dos y tres ambientes (entre 40 y 70 metros) porque, según Sotelo, "tienen un valor acotado para el bolsillo de la clase media que decide invertir en ladrillos".
Gómez Picasso explicó que, fuera de las zonas top, las unidades más demandadas fueron las inferiores a u$s70.000, que son departamentos de dos ambientes de hasta 70 metros cuadrados.
Según dijo, las viviendas de estas características más requeridas fueron las de Palermo (u$s65.000), Parque Avellaneda (u$s60.000), Constitución (u$s69.000), La Boca (u$s58.000) y Pompeya (u$s63.000).
En cada tipo de zona, sea top o no, los plazos de colocaciones de las unidades más solicitadas no exceden los 30 días y, si se compra en pozo, demora el tiempo de la obra (dos años en promedio).

Precios en el interior
En el interior, las ciudades con mayor desarrollo económico tuvieron aumentos similares a la Capital, entre ellas Córdoba, Rosario, Bahía Blanca, Mendoza y Mar del Plata.
Lo mismo ocurrió en zonas que se desarrollaron por fuertes actividades industriales, como Puerto Madryn, Trelew o Rawson, que explotan el aluminio, la pesca y el petróleo. También pueden incluirse Comodoro Rivadavia y Cafayate.
Inversamente, las zonas con menor auge industrial y comercial tuvieron menos incremento de precios, entre ellas Santiago del Estero.
En estas ciudades, no hay un mercado consolidado que atraiga locales comerciales ni de depósitos industriales.

Pronósticos
Para 2008, el titular de Reporte Inmobiliario pronosticó que las subas superarán el 10%, principalmente por un aumento de costos en la construcción, que aumentará los precios de las unidades nuevas e incidirá indirectamente sobre los usados.
Por su parte, Abatti dijo que el aumento en dólares de los precios excederá el 15% porque "los ladrillos seguirán siendo un excelente refugio contra la inflación", como ocurrió en 2007.
Por su parte, Sotelo aseguró que las viviendas seguirán al índice de precios porque su evolución afecta a dos variables clave: los salarios y costos de edificación. Para el especialista, es razonable que los aumentos ronden entre el 10 y 15 por ciento.
El tipo de unidades más demandadas serán las mismas que en 2007: más de 200 m2 para las zonas top y dos ambientes para las demás, aunque éstas últimas serán más requeridas porque son buscadas por el gran público de clase media.
Para los departamentos a estrenar, ambos especialistas estiman que seguirán subiendo (aproximadamente entre 18 y 20%) porque la inflación aumentará los costos de construcción, tanto de materiales como de mano de obra.

Ariel Bazán
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